Bong bóng bất động sản là gì

1. Bong bóng bất động sản là gì?

Bong bóng bất động sản là thuật ngữ dùng để chỉ các giai đoạn trong chu kỳ bất động sản 10 năm, khi giá nhà đất và giá trị thị trường bất động sản tăng cao quá mức so với giá trị thực tế ở thời điểm hiện tại. Khi mức giá bị đẩy lên quá cao, tính thanh khoản không còn, lúc này sẽ dẫn đến tình trạng vỡ bong bóng BĐS và gây ra một cuộc suy thoái kinh tế trên diện rộng. 

Bong bóng bất động sản thường xảy ra khi có sự tăng trưởng quá mức và không bền vững trên thị trường, thường được thúc đẩy bởi sự tăng trưởng vay nợ và sự tăng giá nhanh chóng của tài sản. Theo đó, các nhà đầu tư có xu hướng mua vào mạnh mẽ với kỳ vọng kiếm lời nhanh chóng từ việc mua đi bán lại, gia tăng sức mua và đẩy giá lên cao. 

Tuy nhiên, đến một thời điểm nhất định khi giá trị bất động sản “vượt ngưỡng” giá trị thực tế nhưng không có đủ sức mua, thị trường sẽ nhanh chóng sụp đổ khiến giá bất động sản giảm mạnh. 

2. Dấu hiệu nhận biết tình trạng vỡ bong bóng bất động sản

Vỡ bong bóng BĐS là hiện tượng giá BĐS giảm mạnh sau một thời gian tăng nóng, dẫn đến tình trạng “tháo chạy” của các nhà đầu tư. Để đưa ra những chiến lược đầu tư và quyết định sáng suốt, nhà đầu tư cần nắm được những dấu hiệu nhận biết tình trạng vỡ bong bóng bất động sản như sau: 

• Giá tăng nhanh và mạnh trong thời gian ngắn: Giá nhà đất tăng lên quá nhanh, không có sự cân đối với tốc độ tăng trưởng kinh tế thực tế là một trong những dấu hiệu rõ ràng nhất cho thấy nguy cơ vỡ bong bóng là rất cao.
• Nguồn cung tăng mạnh: Sự xuất hiện ồ ạt của loạt dự án bất động sản mới, các dự án quy mô lớn mà không có nhu cầu thực tế, có thể được xem là dấu hiệu của bong bóng bất động sản. Sự gia tăng đột ngột này có thể dẫn đến tình trạng dư thừa, làm giảm giá trị của bất động sản và đẩy thị trường vào nguy cơ đóng băng kéo dài.

• Số lượng giao dịch tăng đột biến: Một dấu hiệu rõ ràng khác của hiện tượng bong bóng bất nhà đất là sự gia tăng đột biến về số lượng giao dịch. Khi thị trường BĐS nóng lên, nhiều người mua và nhà đầu tư sẽ tham gia vào các giao dịch (chủ yếu là mua đi bán lại) với hy vọng kiếm lời nhanh chóng. Điều này tạo nên các cơn sốt đất ảo và rất dễ gây ra hiện tượng vỡ bong bóng. 
• Tăng cường hoạt động đầu cơ: Số lượng nhà đầu tư BĐS tăng cao (đặc biệt là các nhà đầu tư lướt sóng), chủ yếu kiếm lời từ việc mua đi bán lại nhanh chóng thay vì mua vì mục đích ở. Lúc này, giá thị trường không còn dựa trên giá trị thực tế của bất động sản mà là mức giá ảo do hoạt động đầu cơ.  
• Nhiều dự án ảo, chưa đủ pháp lý: Các dự án ảo, chưa đủ tính pháp lý được hình thành nhằm mục đích tạo ra sự khan hiếm giả, đẩy giá trị BĐS lên cao và thúc đẩy các nhà đầu tư bỏ vốn. Đây chính là dấu hiệu cho thấy thị trường đang trong tình trạng bong bóng nhà đất và nhà đầu tư cần lưu ý để tránh thiệt hại. 

3. Nguyên nhân gây ra bong bóng BĐS

Bong bóng bất động sản là hiện tượng kinh tế có ảnh hưởng sâu rộng đến toàn bộ nền kinh tế và xã hội. Nguyên nhân gây ra bong bóng BĐS có thể được phân tích từ nhiều góc độ, bao gồm: 

3.1 Chỉ số GDP tăng mạnh

Một trong những nguyên nhân chính gây ra hiện tượng bong bóng BĐS là do sự tăng trưởng vượt ngưỡng của GDP. Sự gia tăng về GDP có thể khiến người mua kỳ vọng vào sự tăng trưởng kinh tế kéo dài, từ đó kích thích nhu cầu về nhà ở hoặc đầu tư bất động sản. Các hình thức đầu tư có thể là kinh doanh, cất trữ, trao chuyển hay thậm chí là đầu cơ. Điều này có thể đẩy giá bất động sản lên cao trong bối cảnh kinh tế đang phát triển.

Tuy nhiên, khi giá bất động sản tăng vượt mức, không còn phản ánh đúng giá trị thực tế của tài sản, điều này có thể dẫn đến việc hình thành bong bóng nhà đất và rủi ro vỡ bong bóng thị trường. 

3.2 Chính sách tín dụng được nới lỏng

Khi các cơ quan quản lý tài chính nới lỏng chính sách về việc cấp tín dụng, đặc biệt là cho vay mua nhà, điều này giúp người mua và nhà đầu tư dễ dàng tiếp cận nguồn vốn. Từ đó kích thích nhu cầu mua nhà và đầu tư vào bất động sản. 

Tuy nhiên, khi chính sách tín dụng quá nới lỏng, nhiều người vay có thể lợi dụng để đầu cơ nhà đất, đẩy giá bất động sản lên cao và hình thành bong bóng BĐS.

3.3 Mất cân bằng cung cầu

Tình trạng mất cân đối cung – cầu trên thị trường bất động sản cũng là nguyên nhân dễ khiến tình trạng bong bóng BĐS xảy ra. Theo đó, khi cầu vượt quá cung sẽ diễn ra tình trạng “khan hiếm”, khiến giá nhà đất bị đẩy lên cao và thổi bùng giá trị vượt xa thực tế của tài sản. 

3.4 Hiện tượng đầu cơ kiếm lời

Sự gia nhập thị trường của hàng loạt nhà môi giới, đầu tư kinh doanh, cò đất,… cũng khiến giá nhà đất tăng vọt đáng kể. Theo đó, một chuỗi hoạt động thổi giá, tạo sóng ồ ạt của một bộ phận giới đầu cơ, lướt sóng để trục lợi có thể gây ra nhiều cơn sốt giá “ảo”. Vòng xoáy tăng giá cứ liên tục tiếp diễn khiến cho giá bất động sản không ngừng tăng lên một cách kém bền vững và làm nhiễu động thị trường. 

3.5 Lạm dụng các gói kích cầu từ Chính phủ

Các gói kích cầu của Chính phủ (như giảm thuế, nới lỏng tín dụng,…) chủ yếu hướng đến mục đích kích cầu kinh tế. Tuy nhiên, nếu phần lớn nguồn ngân sách này bị lạm dụng cho các hoạt động đầu tư bất động sản mà không được ngân hàng thương mại kiểm soát chặt chẽ thì sẽ gây nên hiện tượng bong bóng, đặc biệt là trong ngắn hạn.

3.6 Quy định quản lý thị trường nhà đất lỏng lẻo

Tình trạng bong bóng nhà đất có thể được ngăn chặn hiệu quả nếu các cơ quan có thẩm quyền có sự can thiệp kịp thời. Việc thiếu điều chỉnh và giám sát có thể được thực hiện qua các công cụ như: thuế, tín dụng, kế hoạch sử dụng đất, phát triển đô thị,… Ngược lại, sự kém hiệu quả trong hoạt động quản lý, điều tiết thị trường sẽ gián tiếp tạo cơ hội hình thành bong bóng BĐS. 

3. Hậu quả của hiện tượng bong bóng nhà đất

Bong bóng nhà đất một khi vượt ngưỡng và bị vỡ sẽ gây ra rất nhiều hệ lụy nghiêm trọng. Mức độ ảnh hưởng không chỉ là với người mua hay nhà đầu tư mà còn tác động tiêu cực đến toàn bộ nền kinh tế.

3.1 Đối với nhà đầu tư

Khi thị trường rơi vào tình trạng vỡ bong bóng bất động sản, giá trị của các tài sản này cũng bắt đầu lao dốc không phanh. Kỳ vọng của các nhà đầu tư về việc mua đi bán lại, đầu cơ tài sản kiếm lời cũng theo đó mà tan biến. Đặc biệt, những cá nhân hoặc tổ chức đi vay tín dụng để đầu cơ sẽ là đối tượng thua lỗ nặng nề nhất, không còn khả năng trả nợ dẫn đến nợ xấu. 

Cùng với đó, các dự án đầu tư tiềm năng ban đầu nay cũng biến thành những “dự án ma” bị bỏ trống. Theo đó, cả nhà đầu tư và người bán đều phải chịu những thiệt hại nặng nề về tài chính. 

3.2 Đối với ngân hàng thương mại

Khi bong bóng nhà đất bị vỡ, giá trị tài sản đảm bảo vốn cho các khoản vay bất động sản của ngân hàng có thể giảm mạnh. Điều này dẫn đến tài sản cầm cố không còn đủ giá trị để bù đắp cho khoản vay. Bên cạnh đó, khi các nhà đầu tư hoặc doanh nghiệp BĐS mất khả năng thanh toán nợ, nguồn vốn của ngân hàng có thể bị thâm hụt nghiêm trọng. Những khoản nợ không thể thu hồi này được gọi là nợ xấu.

Tỷ lệ nợ xấu tăng cao làm ảnh hưởng không chỉ đến uy tín của ngân hàng mà còn giảm khả năng huy động vốn và hoạt động kinh doanh của ngân hàng trong tương lai. Thậm chí nếu nghiêm trọng hơn, tình trạng nợ xấu tín dụng còn có thể dẫn đến sự đổ vỡ của hệ thống ngân hàng trong nước. Đây cũng chính là nguyên nhân dẫn đến khủng hoảng kinh tế trầm trọng. 

3.3 Đối với toàn bộ nền kinh tế

Thị trường bất động sản “vỡ trận” có thể khiến các dự án đầu tư dang dở bị bỏ hoang, làm lãng phí nguồn đất của nhà nước. Lúc này, các cơ quan nhà nước có thẩm quyền buộc phải vào cuộc để giải quyết, đưa ra phương hướng tái cấu trúc hay đập đi xây lại. Dù là phương án nào thì cũng sẽ tiêu tốn một khoản tiền không nhỏ từ ngân sách nhà nước. Bên cạnh đó, rủi ro tín dụng từ hệ thống ngân hàng cũng có thể tác động đến các lĩnh vực khác của đời sống, gây ra sự suy thoái kinh tế tổng thể.

------------------------

Alan Đức Nguyễn

Chuyên gia bất động sản